Chinh phục thành phố đang lên

Cushman & Wakefield, tập đoàn bất động sản hàng đầu thế giới vừa phát hành báo cáo với nội dung Chinh Phục Thành Phố Đang Lên tại TP.HCM. Báo cáo xem xét về vai trò quan trọng của quy hoạch đô thị trong việc tạo ra môi trường thân thiện với người dân và bền vững về mặt kinh tế, đồng thời thúc đẩy hình thành khái niệm “khu phố 15 phút” và mô hình placemaking cho các dự án bất động sản được phát triển trong tương lai.

TP HCM đã có mười năm (2012 – 2022) phát triển với nhiều biến động và cung bậc. Thị trường bất động sản đã có bước phát triển vượt bậc cả về quy mô, số lượng, cơ cấu sản phẩm, nguồn vốn đầu tư và các chủ thể tham gia thị trường. Mặc dù thị trường bất động sản thời gian qua có những khó khăn nhưng xu hướng phát triển là tất yếu và tiềm năng còn nhiều để tiếp tục phát triển, bất động sản vẫn là kênh đầu tư hiệu quả tại Việt Nam.

Báo cáo của Cushman & Wakefield nhấn mạnh đến động lực tăng trưởng cho kinh tế Việt Nam đến từ các yếu tố chiều sâu: Thị trường tiêu dùng rộng lớn 100 triệu dân, sự gia tăng tầng lớp trung lưu trong xã hội, thu hút vốn đầu tư nước ngoài, việc đầu tư cho cơ sở hạ tầng, tốc độ đô thị hóa… Tất cả những xu hướng này đều dẫn đến sự đi lên của thị trường bất động sản dù có thể điều chỉnh trong các chu kỳ ngắn hạn.

“Lĩnh vực bất động sản là ‘mạch xương sống’ của một nền kinh tế, đồng thời đóng góp công lớn trong việc thay đổi diện mạo đô thị,” bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield nhận định. “Sự phát triển của thị trường bất động sản có khả năng tạo ra sức lan toả đến nhiều ngành nghề kinh doanh khác tại TP HCM, đặc biệt là những ngành có mối liên hệ trực tiếp như xây dựng, dịch vụ lưu trú và ăn uống, du lịch, tài chính ngân hàng và công nghiệp chế biến chế tạo.”

Từ 2014 – 2018 có thể coi là giai đoạn thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, thăng hoa nhất cả ở chất và lượng. Nguồn cung nhà ở TPHCM gia tăng nhanh chóng, Cushman & Wakefield nghi nhận nguồn cung căn hộ mới giai đoạn 2014 – 2018 đạt đỉnh điểm với 167,280 căn, và lượng giao dịch thành công lên đến 164,793 sản phẩm. Trong khi nguồn cung nhà liền thổ giai đoạn này đạt 15,556 căn, lượng hấp thụ đạt 15,424 căn.

Sức hấp dẫn của lĩnh vực bất động sản là không thể chối từ khi nhiều doanh nghiệp tiếp tục đầu tư vào lĩnh vực này. Trong đó, những khu đô thị, đô thị thông minh, công trình xanh,.... được xây dựng và phát triển bài bản có đóng góp lớn cho sự phát triển chung của thị trường, tạo ra chuẩn chất lượng mới, làm thay đổi quy mô, nâng cao mỹ quan đô thị và tạo ra những khu đô thị tích hợp.

Nhiều doanh nghiệp tìm cách rẽ sóng để ngày càng lớn mạnh và xu hướng phát triển các dự án đến khu vực thành phố mở rộng ngày càng tăng trưởng. Báo cáo của Cushman & Wakefield cũng ghi nhận kể từ năm 2019 - 2023, do quỹ đất ở khu vực trung tâm ngày càng cạn kiệt, thị trường đã, đang và sẽ tiếp tục có sự dịch chuyển các dự án ra xa so với trung tâm đến bán kính 30km, sang các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai và Long An, hình thành những khu đô thị mới với quy mô với hơn 10.000 căn hộ mỗi dự án.

Đồng thời, thị trường bắt đầu có xu hướng dịch chuyển xa hơn đối với các phân khúc văn phòng, bán lẻ, khách sạn và công nghiệp, tương ứng với sự mở rộng của thị trường nhà ở và sự phát triển của cơ sở hạ tầng. Điều này tạo ra những khu đô thị mới cung cấp đầy đủ các tiện ích cần thiết cho người dân, từ đó giảm áp lực quá tải cho khu vực trung tâm.

Khi thị trường cư dân phát triển sẽ kéo theo sự phát triển tất yếu của bất động sản thương mại. Bà Trang Bùi cho biết. “Nhìn vào tháp nhu cầu bất động sản của Cushman & Wakefield, có thể thấy các nhu cầu từ cơ bản đến nâng cao của con người đều phải gắn liền với bất động sản.”

Do đó, Cushman & Wakefield nhấn mạnh vai trò của mô hình Khu phố 15 phút và mô hình kiến tạo không gian (placemaking) để giúp các nhà phát triển chinh phục một thành phố đang lên.

Khu phố 15 phút một khái niệm mới, là mô hình đô thị được quy hoạch sao cho người dân sinh sống trong khu vực có thể tiếp cận được các tiện ích chính trong khoảng cách từ 15 phút đi bộ hoặc đi xe đạp. Đây là mô hình dự án sở hữu không gian công cộng cân bằng, phát triển theo định hướng kết nối giao thông công cộng, áp dụng các giải pháp sinh thái, tòa nhà net-zero và các phương pháp tiếp cận quy hoạch khác nhằm tạo ra môi trường đô thị bền vững. Khái niệm này ủng hộ một thành phố có rất nhiều khu dân cư có thể đi bộ hoặc đạp xe, từ đó giảm sử dụng ô tô cá nhân.

Phú Mỹ Hưng là một ví dụ điển hình cho sự thành công trong việc quy hoạch mô hình Khu Phố 15 Phút. Trung tâm đô thị Phú Mỹ Hưng rộng 409ha, được quy hoạch bài bản với nhiều mảng xanh nhiều sắc trải dài xuyên suốt từ bên trong các khu dân cư đến các công viên, khu đi bộ, kênh đào và sông rạch. Khu đô thị này sở hữu mật độ không gian xanh đáng nể với tỷ lệ diện tích cây xanh bình quân trên mỗi đầu người lên đến 8,9 m2. Khoảng cách hợp lý giữa các mảng xanh và tiện ích công cộng như trạm xe buýt, trường học, siêu thị tạo ra không gian sống hài hòa, hạ tầng được kết nối đầy đủ tiện ích, đáp ứng được nhu cầu sinh sống của người dân. Thành công của Phú Mỹ Hưng đến từ việc quy hoạch không gian hiệu quả ngay từ những ngày đầu cũng như chấp nhận hy sinh lợi nhuận tối đa để hướng đến phát triển bền vững.

Trong khi đó, mô hình kiến tạo không gian (placemaking) tập trung phát triển dự án theo định hướng lấy con người làm trung tâm trong mọi khía cạnh. Trong những thập kỷ qua, bất động sản có phần tách biệt giữa sống, làm việc và vui chơi, thì giờ đây các dự án cần phải hợp nhất cả ba, tạo ra nhiều không gian bán công cộng và chất lượng cao cho các cuộc hội họp, giải trí, sự kiện và tương tác xã hội. Quan trọng nhất, đó là việc phát triển các không gian thân thiện, dễ dàng tiếp cận nhất cho mọi lứa tuổi, giới tính và những người khiếm khuyết. Thực tế là nhiều nhóm cộng đồng khác nhau phải chịu sự loại trừ và cô lập xã hội dựa trên thiết kế ban đầu. Vì vậy, kiến tạo không gian cũng phải tập trung vào người già, người ít di chuyển, người khiếm thính, khiếm thị, tình trạng sức khỏe tâm thần, thiểu năng trí tuệ, người có hoàn cảnh khó khăn về kinh tế, những người mắc chứng tự kỷ và trẻ em có nhu cầu đặc biệt.

Placemaking là một nỗ lực liên tục đòi hỏi nhà phát triển phải lập trình, phản hồi và thích ứng. Ngoài định hướng phát triển bất động sản thông minh và xanh, placemaking thiết lập và xây dựng ý thức cộng đồng dẫn đến sự gắn kết, sức khỏe và cộng tác, tất cả các yếu tố quan trọng đối với nền kinh tế đổi mới. Trải nghiệm càng đa dạng thì cư dân càng có nhiều khả năng tương tác với không gian. Vì vậy, không có gì ngạc nhiên khi mô hình placemaking đặt ưu tiên cho các địa điểm sử dụng hỗn hợp mang lại tiềm năng to lớn cho trải nghiệm tích hợp làm việc, sinh sống và vui chơi tại một địa điểm duy nhất.

Sự phát triển các khu đô thị đang thu hút các nhà đầu tư, vì khả năng thanh khoản trong tương lai của khoản đầu tư này được coi là an toàn trước xu hướng đô thị hóa ngày càng phát triển. Tuy nhiên, các nhà đầu tư, nhà phát triển và chủ sở hữu bất động sản ở Việt Nam giờ đây phải hiểu thực tế rằng theo thời gian, các nguyên tắc đầu tư có trách nhiệm và đầu tư ESG ngày càng trở nên phổ biến hơn đối với thị trường vốn, và điều này đồng nghĩa với việc các nhà đầu tư cần ưu tiên chuyển sang phát triển dự án bền vững.

“Một trong những lợi thế đối với các nhà đầu tư và nhà phát triển khi chuyển sang các tòa nhà xanh và thân thiện với môi trường thường sẽ có giá bán hoặc thuê cao hơn và giá trị thị trường cũng tăng. Các dự án này cũng có khả năng phục hồi tốt hơn trước bất kỳ sự suy thoái nào của thị trường vì chúng vẫn là địa điểm được nhiều người thuê lựa chọn,” bà Trang Bùi nhận định.

Vì vậy, việc phát triển các dự án xanh dựa trên mô hình placemaking và khu phố 15 phút sẽ là một phần không thể thiếu trong bất kỳ chiến lược bất động sản nào để chinh phục một thành phố đang phát triển.